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地產業 投機者隱退 二三線房企破產轉讓潮湧
??2015年，房地產行業的冬天依然沒有過去，沒有做好長期“過冬”準備的開發商，不得不以破產、股權轉讓等方式黯然退出。
??“我們
等瞭3年多，沒等到房子建好的消息，等來的卻是開發商破產的通知。”6日，傢住濰坊市寒亭區的李剛對記者表示，其2011年在寒亭當地頗為知名的“匯景名
城”購置瞭一套房產，誰知這個原計劃2012年就可以交房的項目，蓋到一半開發商就消失瞭，400餘戶業主至今隻能望樓興嘆。地產業投機者“隱退
??記者采訪得知，開發該項目的濰坊晟鑫置業有限公司(下稱”濰坊晟鑫“)及其控制人，起傢於物流業，後將部分資金投入到房地產開發，但在房地產宏觀經濟政策收緊後，很快出現瞭資金緊張等問題，最後甚至連帶整個集團都”銷聲匿跡。
??除瞭匯景名城項目外，當地還有陽光新都、西湖禦景等多個項目出現延期交房現象，部分項目至今仍處於施工停滯狀態，其開發商多數為名不見經傳的小公司。
??“這不僅是濰坊一地的情況，不少二三線城市都出現瞭房企破產、股權轉讓的情況。”8日，中誠顧問房地產業分析師孫浩對記者表示，僅今年第一個月全國就有
超15傢房地產企業股權掛牌轉讓，這些房企均在二三線城市，“從轉讓標的情況看，多為主業並非房地產且對市場困難預估不足的企業。”
??北京師范大學經濟學院房地產研究中心教授張文清表示，中國前期的房地產暴利吸引瞭大量投機者，但在市場調整的推動下，其組成結構也將發生新的變化，“今後的房地產企業會越來越大、越來越專業，留給中小房企的空間恐怕會越來越小。”
??開發商破產
??6日，在濰坊市寒亭區豐華路東側，一座座隻有灰色主體的三層建築在寒風中顯得頗為蕭瑟，被撕掉的廣告貼紙以及破舊的宣傳告示上已經很難看出這個小區的名字。由於南北縱長數百米，周邊僅有簡陋的圍墻作為遮擋，與緊鄰的熱鬧街道相比，這個小區愈發顯眼。
??“這本來是正門，但從開發商建設開始，高雄市銀行優惠就一直沒有開通過。”李剛指著一排建築中間一個水泥堆砌的大門框架對記者說，此時大門下面已經被鐵皮門和建築垃圾
堵住。在李剛的帶領下，記者從“大門”南側的一個小門進入瞭這個名為“匯景名城”小區，發現除瞭小門附近有10餘棟已經住人的小高層外，其餘均為隻是主體
框架搭建完成的建築。這些未建成樓房約有20餘棟。
??“像這個樣子已經3年瞭。”李剛感嘆道，目前小區已經住人的為一期項目，二期、三期項目均處於“爛尾”狀態，約有400餘戶像其一樣的購房者，天天隻能望房興嘆。
??與李剛同樣在匯景名城購房的張海波稱，其2011年購房，當時由於規模大、宣傳格調高，小區在寒亭當地頗為有名，售價更是從一期的每平方米2600元左
右，漲到每平方米3000多元。“當時買的時候已經到瞭每平方米3400元，80多平方米的房子，交瞭近30萬元。”誰知張海波剛交瞭錢，基隆市信用貸款比較項目於下半年就
開始停工，開發商更是不知去向。寒亭區政府其後成立瞭專門的領導小組處理此事，但房子不僅沒有開建，業主們還等來瞭開發商破產的噩耗。
??記者采訪瞭解到，濰坊市寒亭區人民法院去年12月剛剛裁定受理瞭濰坊晟鑫破產清算一案，目前正是債權申報階段，並將於4月組織召開第一次債權人會議。
??黯然退出
??6日，記者找到處理匯景名城項目的寒亭區工作小組綜合協調組，欲瞭解濰坊晟鑫破產原因及後續應對措施，但該小組一名工作人員以領導開會為由婉拒采訪。
??記者調查發現的多個細節表明，濰坊晟鑫破產事件應是地方企業在預估不足情況下盲目進入房地產業的代表案例。此類企業過於看好房地產業的盈利空間，往往以高杠桿資金方式運作項目，這令其在遇到銷售、資金危機後，難有騰挪空間，最終導致資金鏈斷裂，不得不黯然退出。
??資料顯示，濰坊晟鑫曾隸屬山東晟鑫集團，該集團在當地以冷鏈物流起傢，後又擴展至食品貿易、汽車服務、投資金融、物業管理等諸多產業，房地產業是其業務
組成之一。濰坊當地業內人士表示，濰坊晟鑫此前曾開發過數個小地產項目，並在2009年左右加大地產投資，想要從彼時還算“暴利”的房地產市場中“掘
金”。
??然而，2010年後，國傢加大房產宏觀調控並收緊房企信貸資金，濰坊晟鑫開始出現資金周轉不靈現象，進而拖累晟鑫集團。2012
年後，晟鑫集團旗下的濰坊晟鑫、山東晟鑫冷鏈物流股份有限公司等頻頻陷入債務糾紛，其中既有民間借貸糾紛也有逾期付款案件，少者涉及數十萬元，多者達數百
萬元。
??記者得到的一份寒亭區政府回復匯景名城業主的文件中也稱，“自2011年下半年開始，由於受國傢房地產調控政策的影響，該公司
(濰坊晟鑫)商品房銷售出現困難，導致資金回籠緩慢，公司運營出現問題。由該公司開發建設的項目先後被多位債權人起訴至法院，並被多傢法院重復查封，致使
工程無法正常施工建設，無法向購房業主如期交付。”
??記者註意到，在項目“爛尾”數年時間內，濰坊晟鑫及其背後控制人已銷聲匿跡，就連到
其辦公地也難覓蹤跡。6日下午，記者來到位於濰州南路的山東晟鑫集團註冊辦公地，隻看到瞭一傢銷售轎車的4S店。該店工作人員表示，其所占地一直是向山東
晟鑫集團租用，不過去年公司控股方已經斥資將地皮買下。“晟鑫欠瞭不少債，老板幾年前就不再露面瞭。”
??迎來洗牌潮
??值得關註的是，除瞭匯景名城，當地還有數個房產項目處於延期交房、停滯狀態。
??如位於通亭街與北海路交叉口附近的安江·陽光新都小區，原定於2012年底交房，但至今主體仍未搭建完成。6日，記者在該小區門口看到，小區大門口的鐵
門緊鎖，院內頗顯臟亂，沙子、鐵板等散落各處，屋頂還可以看到一根根鋼筋裸露在外面。“開發商是一傢小公司，從2011年就開始欠施工方的錢，工程一直進
展不下去，‘爛尾’3年多瞭。”項目旁一傢房產中介的客戶經理張揚對導報記者說。
??另外，位於鳶都湖西側的西湖禦景，也存在延期交房問
題。自稱在該項目購房的杜曉峰對導報記者表示，該項目原先由濰坊宏鑫置業有限公司開發，是一個舊村改造項目，不過由於開發商在建設時借用瞭大量高額利息的
民間貸款，資金鏈斷裂，進而導致原本要在去年底交房的項目一直拖到現在也沒能住上。
??在孫浩看來，隨著地方投資過剩、庫存積壓問題的顯
現，越來越多的二三線城市出現瞭“爛尾項目”頻發的問題。“一方面，房地產宏觀政策從2011年開始逐步收緊，中小開發商很難適應信貸收縮、房產限購的新
環境;另一方面，企業前期存在盲目樂觀心態，不惜借用高利貸運作項目，小馬拉大車導致風險越來越大。”
??另外，近年來房產企業股權轉讓也愈發頻繁。如今年1月，上海、北京等轉讓平臺，就有超15傢房產公司的股權轉讓，涉及資金超50億元。其中遼寧成源置業有限公司等標的公司均存在連續虧損、高負債的問題。
??據記者表示，從近年的房地產業發展可以看到，大型房企規模不斷擴大，中小房企資產“縮水”嚴重。他預計，類似上述中小房企退出市場的案例會越來越多。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-02-15/06355972493051887937742.shtml
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