房價上漲不可持續 現處遊戲規則變遷前夜
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最近樓市亂象叢生："日光盤"頻現，開發商坐地起價，三四線城市深陷囚徒困境，部分地區銀行收緊房貸，房企融資開閘等，令人無所適從。
諸多理據顯示，當前房市正面臨遊戲規則的新舊變遷，而非過往基於政策反復的路徑依賴。這種房市遊戲規則的變遷，首先反映為旨在循序漸進重新厘定政府與市場、社會邊界的決策層，不會延續過往的政策路徑，而趨向於制度重塑。這典型地表現為在放松地產融資渠道管制和限購，並醞釀新一輪土地改革等的同時，正考慮全國范圍內推廣房產稅試點，進而通過包括行政管理體制和財稅體制等改革，重塑房市秩序。
房產稅會增加房產持有成本，使那種持有並坐等漲價出售的交易策略，將因房產稅的計征增加"囤房"成本和對投資者的現金流支付訴求。這意味著若缺乏有效現金流，投資者將不得不對部分住房選擇出售，進而激發部分存量空置房集中入市交易。畢竟，目前的房市如同2005年前處於股權分置的股市，其囤房賺錢效應得以維系概源自地方政府把握新增土地節奏，住房持有環節除金融杠桿費用外幾無成本。而以重新厘定政府與市場、社會邊界的行政體制改革，及新土地制度改革的有效推進，會使土地入市更加市場化，且房產稅一旦開始對二套房以上者開征，無疑抬高囤房成本，使二手房市場所具有的窖藏新房，拉升房價之效應相應收斂，進而對現有房市交易秩序產生系統性重塑。
其次，目前人口老齡化下國內真實儲蓄率趨降，正對房價非理性上漲產生牽制效應。近年來銀行高息攬儲，市場真實融資成本趨高等，業已穿透出瞭國內真實儲蓄率的趨降，且今年6月銀行間市場的"錢荒"，更以激烈沖擊的形式反映真實儲蓄率的稀缺。而現行房市上漲，實乃地方政府在巨額債務壓身下的孤註一擲，且隨著房價等的持續走高，其風險敞口將越發突出，進而抬高銀行的風險偏好。
如最近多地銀行收緊房貸，雖與臨近月末和季末，銀行系統流動性緊俏有關，但更主要是房價攀升下，按揭者按揭成數上升抬高銀行房貸杠桿風險，進而引發銀行系統的風險規避行為；畢竟，在產能過剩，企業負債高企(數據顯示企業負債占GDP的比重達155%)等下，銀行寧願收緊房貸，而非其他貸款，透析出日趨走高的房價出現瞭較高風險敞口，而當前溫州房價持續下跌下銀行深陷其中，更令銀行系統感同身受。
此外，最近有關政策倡議以房養老，不僅透射出人口老齡化下真實儲蓄下降，而且更容易引發銀行系統的風險警示。即以房養老類似於一種看多期權，在房市未來走勢不確定，且金融市場缺乏標準化住房金融產品，以鎖定跨期風險下，銀行等金融系統很容易對其持謹慎態度。畢竟，若銀行對以房養老實行折價反按揭，以鎖定跨期風險，那麼將向市場發出做空信號。
由此可見，在經濟增速放緩且未來增長面臨較大不確定性下，當前房市的逆市上漲或將不是一個可持續性的現象，更可能是在房市遊戲規則換檔下的一場"剩"宴。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-26/07582431498.shtml
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