年末效應與降息刺激 一線地價再現結構性上漲
??在央行9·30政策及降息的影響下，土地市場首先反彈，房企在一線城市上演瞭一場場搶地大戲。
??綜合多傢機構的監測顯示，11月一線城市土地出讓頻繁，其中不乏總價、單價地王，北京等地土地出讓金創歷史記錄，地價出現結構性上漲。
??盡管房企都在爭搶一二線城市，但高昂的地價和不確定的未來，或將蠶食他們的利潤空間，房地產行業誰都能掙錢的時代過去瞭，拿地和經營的風險在不斷加大。
??地方推地潮
??CRIC研究中心人士指出，今年我國房地產投資額始終在低位徘徊，土地出讓金也大幅下降，這直接影響到各地方政府的財政收入和稅收，四季度，部分地方政府開始著手調整政策，意在提高開發商的資金流，繼而提高房企拿地的積極性。
??11月，央行降息更為市場註入一針強心劑，企業信心恢復，一線城市土地市場顯著回升。
??當月，上海、廣州、北京等接連拍出高價地塊，在一線城市土地市場升溫的帶動下，本月全國土地市場延續10月上升勢頭，成交總價持續回升，總成交金額為1256.7億元，環比上升34%，同比減少38%。
??以上海為例，上海土地市場在經歷瞭10月份年度成交金額的最低谷之後，在11月份則以315.3億元攀上瞭年度成交金額的頂峰，環比上漲瞭678.5%。
??二線城市中，南京市國土部門自10月28日起至今，已推出33幅地塊，總推地量近164萬平方米。這33幅地塊遍佈南京各大板塊，其中包括河西、城東、城南、城北這些主城區的多幅稀缺地塊。
??在土地出讓熱潮中，總價、單價地王也頻頻出現。11月18日，中民投聯合外灘投資、佳渡置業以248.5億元的總價、35392元/平方米的樓板價拿下上海董傢渡地王，提振瞭上海土地市場。
??11月24日，在廣州，越秀地產豪擲64億人民幣拿下廣州年內新地王白雲塗料廠地塊，伴隨這一地塊的出讓，廣州順利完成瞭今年800億的土地出讓金任務。
??從CRIC研究中心排行榜來看，就排名前列的成交地塊情況而言，11月均遠遠超出10月：月初，中海地產經42輪競拍擊敗天恒和永同昌聯合體，以28%的溢價率、59億元獲得北京石景山老古城綜合改造項目;月末，陽光城以21.08億競得的上海楊浦內環宅地，樓板價達4.1萬元/平方米，不僅刷新瞭板塊樓板價紀錄，更比上月全國單價地王高出六成。
??億翰智庫的數據顯示，截至11月23日，萬科、遠洋、華潤、碧桂園、保利、龍湖、綠城等20大標桿房企11月均出手拿地，涉及金額270億元，達到最近8個月以來單月最高。而今年前9個月，20大標桿房企合計拿地金額僅2028億元，同比減少45%。
??房企的拿地熱情正在延續。12月3日，北京整理儲備中心新推出3幅地塊，總起始價達75.15億元，其中位於豐臺區花鄉白盆窯村地塊起價就高達70.7億元，為今年北京推出地塊中起始價最高的地塊。
??記者獲悉，不少房企對上述地塊表示感興趣，業內人士預計花鄉地塊有可能創下北京總價新地王。
??“房企的拿地窗口正在開啟。”億翰智庫董事長陳嘯天認為，近一個月標桿房企在土地市場開始逐漸活躍，說明房企對後市預期開始好轉。
??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，從拿地時間點看，在第四季度，主要是一些年度銷售業績超過75%的房企在積極進入土地市場，這種情況可能會一直延續到明年1月份。
??爭搶一二線
??值得關註的是，房企此輪拿地熱潮，集中於一二線城市，尤其是一線城市，整體土地市場仍然處於相對低迷中，市場分化嚴重。
??2014年11月，CRIC監測的100城市經營性土地成交總建築面積共計為2635萬平方米，環比下滑13%，同比減少67%。
??而中原地產市場研究部統計數據顯示，
截至11月底，20大標桿房企年內拿地合計為2658.24億，其中一二線城市合計拿地比例為2352.19億，占比為88.5%;20大房企在一線城市拿地金額為1035億，占比為38.9%，遠超過2013年的30.8%，創造瞭歷史最高紀錄。
??一些中小房企也熱衷於在一線城市高溢價拿地。11月19日，上海浦東新區惠南鎮地塊被東原地產拿下，樓面價13092元/平方米，溢價率105.11%，;11月26日，陽光城以21.08億元競得楊浦區平涼社區地塊，樓板價達41078元/平方米，溢價61.41%。
??中原地產首席分析師張大偉認為，房企在回歸一二線城市避險。從全國樓市看，市場已經嚴重分化，一二線城市雖然也處於調整中，但需求基礎依然龐大，三四線的很多城市庫存積壓已經非常嚴重，特別是人口新增放緩的城市，有可能在最近再次降價促銷;部分三四線城市的樓市風險仍在加速聚集。
??花樣年總裁潘軍對21世紀經濟報高雄市機車貸款條件道記者說，目前手裡有很多三四線城市土地的房企，都應該計提存貨減值準備瞭，不過，如果計提的話，估計有些公司會跌破凈資產。
??在避險情緒推動下，一線城市被標桿房企看好。“特別是降息後，一線城市樓市資金面將明顯好轉，房價再跌的可能性接近於0。”張大偉說，三四線因為庫存絕對值過高，即使信貸刺激，出現全面回暖的可能性也不大。
??中原地產數據顯示，北上廣深四大城市的住宅土地成交全面創造歷史記錄，截至11月末首次突破3000億大關達3190億，全年將有望突破3500億。
??從樓面價來看，2014年截至11月，一線城市成交的195宗住宅土地平均樓面價高達11886元每平米，環比2013年的7571元每平米上漲高達57%。
??地價大漲之憂
??盡管土地市場熱度飆升，但對於政策催生的這種結果來說，並非房企所想看到的。
??“土地市場先於銷售市場快速反彈，是我們沒有想到的，”深圳一位大型房企人士感嘆，本來以為今年四季度土地市場會有抄底機會，公司賬上現金也有很充裕，但是9·30和降息政策出臺後，一二線城市的地塊反而變得更貴瞭。
??該人士直言，政策的出臺打亂瞭市場的步伐，也打亂瞭房企們的經營節奏。
陳嘯天說，很多房企都表示，不希望政府那麼快出政策。這些政策對於整個房地產市場帶來的後果比較嚴重，導致地價沒有怎麼下來。
??他指出，2013年房企“較滋潤”，是因為2011年上半年房價跌得很厲害，地價隨之下跌，導致2013年結轉的項目利潤率較高。但現在地價下不來，房地產利潤率會整體往下走，出現不良資產概率也會高很多。
??對於目前房企爭搶一線土地的問題，華東一位開發商人士稱，一線城市土地資源稀缺，並不意味著房子不愁賣。很多開發商之前拿的地王現在都開不瞭盤。而開發商搶著拿地的理由是為瞭讓公司能夠有項目持續開發下去，作為上市公司，是為瞭讓業績保持增長;至於利潤多少，暫時考慮不瞭瞭，畢竟一線相對於三四線更安全，即使市場不好降價還能賣出去，這是普遍的想法。
??陳嘯天說，在波動的市場中，拿地的成本和時機變得非常重要。對房企而言，分公司層面必須關註城市的周期，集團要把握整個行業周期，才2順位房貸銀行能在接下來獲取更大的生存空間。
??地價與房價互為作用。雖然地價整體在上漲，但多位業內人士判斷，房價未來大幅上漲的可能性不大。
??綜合多傢機構數據顯示，盡管政策多重利好，但11月樓市成交並未延續“銀十”企穩走勢，前三周一路下滑，第四周雖有降息利好影響，但由於市場反應需要一段時間，11月整體市場成交有所下滑。
??CRIC研究中心指出，政策對市場或有短時刺激作用，但供求矛盾並未解決，市場缺乏長期回穩的動力。短期來看，降息、降準及地方政府救市政策效應將獲延續，未來一段時間內窗口期仍將持續，房企應該根據市場情況積極營銷，緊抓窗口其加速跑量，去庫存依然是樓市主流。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-12-05/07515946420324458621107.shtml
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